Seguro obrigatório para edifício

Originalmente publicado no jornal Tribuna do direito
por Antonio Penteado Mendonça

Faz pouco tempo recebi um email perguntando se um edifício dividido em unidades autônomas, mas que não é um condomínio, também teria que fazer obrigatoriamente seguro.

A resposta é sim, este edifício tem que contratar seus seguros. A lei é clara neste sentido. O artigo 20, g), do Decreto-Lei 73/66 coloca como obrigatório o seguro de “ Edifícios divididos em unidades autônomas”. Ou seja, a lei é abrangente e não fala em condomínio, mas em unidades autônomas. Assim, o seguro obrigatório de condomínio é obrigatório, não por se tratar de edifício em condomínio, e sim, porque o condomínio é um edifício dividido em unidades autônomas.

O problema que se coloca é que a lei não especifica quais os seguros que devem ser contratados pelos edifícios divididos em unidades autônomas. De se notar que, na letra h) do mesmo artigo, a lei impõe a obrigação legal da contratação de seguro de incêndio e transporte de bens pertencentes a pessoas jurídicas situadas no país ou nele transportados. No caso de pessoas jurídicas instaladas no Brasil, a lei determina quais os seguros que devem obrigatoriamente ser contratados. Todavia, no caso do edifício dividido em unidades autônomas, a lei fala em seguros, sem especificar quais garantias devem proteger o edifício.

É princípio de direito que a lei não contém palavras inúteis, nem limita os casos em que não é colocada uma limitação expressa. O artigo 20, g) tem a seguinte redação:

Art.20 – Sem prejuízo do disposto em leis especiais, são obrigatórios os seguros de: … g) edifícios divididos em unidades autônomas.
Ou seja, ao não elencar as garantias que devem ser obrigatoriamente contratadas, a lei deixa de colocar limites para o edifício contratar seus seguros. Ao contrário, ela obriga a contratação de seguros para todos os tipos de riscos que ameaçam o edifício.

Até pouco tempo atrás esta obrigação era irrelevante. Ainda que sendo obrigatória, a não contratação destas apólices não expunha o segurado relapso a qualquer tipo de sanção. A lei simplesmente não punia a não contratação. Assim, o único castigo de quem deixava de contratar os seguros obrigatórios era não receber a indenização dos bens atingidos pelo evento danoso que a lei determinava que deveriam ser segurados.

Mas esta situação mudou. Com a entrada em vigor da Lei Complementar 126/07, a não contratação dos seguros obrigatórios passou a sujeitar o segurado relapso a multas que podem atingir até 10% do valor do objeto segurável.

Como no caso dos edifícios divididos em unidades autônomas a lei não determina quais garantias devem ser contratadas, a interpretação lógica é que o seguro deve buscar proteger todos os riscos seguráveis que ameaçam a construção e o conteúdo comum.

Assim, apenas a garantia de incêndio é insuficiente para atender o espírito da lei. Além dela, o edifício deve contratar garantia de seguro para todos os outros tipos de riscos que o ameacem. E a não contratação pode sujeitar os responsáveis pelo prédio à multa acima citada.

Então, o que fazer? No ano passado a SUSEP (Superintendência de Seguros Privados) regulamentou o assunto oferecendo dois tipos de seguros para edifícios divididos em unidades autônomas. O primeiro é conhecido como garantia ampla e o segundo é o seguro com garantia restrita, que não é mais que o velho e bom pacote de seguro para condomínio.

Curiosamente, os responsáveis pela contratação deste seguro, na imensa maioria dos casos, continuam preferindo contratar a garantia restrita, ainda que a garantia ampla seja muito mais interessante.

A razão para isso é o preço. A velha e boa relação custo/benefício. A garantia ampla, principalmente porque as seguradoras não conhecem a sinistralidade de todas as coberturas, custa mais caro do que a garantia restrita, ainda que a garantia básica seja contratada acrescida de um rol de garantias acessórias que compõem o pacote.

Pode parecer sem sentido, mas, em função do preço praticado para as duas modalidades de seguros, a garantia ampla para edifícios divididos em unidades autônomas não deslanchou.

Em algum momento a concorrência deve reduzir o preço e modificar essa situação. Quando isso acontecer, não só os prédios estarão melhor protegidos, como os responsáveis não estarão sujeitos à multa por não ter todos os seguros para o edifício.